Was gilt bei Neubauten als Wohnfläche (nach DIN-Norm 277)?
Die DIN-Norm 277 findet insbesondere bei Bauanträgen Anwendung und darf nur im preisfreien (freifinanzierten) Wohnungsbau genutzt werden. Sie unterscheidet sich in einigen Punkten von der Wohnflächenverordnung. Sie berücksichtigt im Gegensatz zu dieser nicht nur die Fläche, die zur tatsächlichen Wohnnutzung dient (z.B. Schlafzimmer, Küche, Wintergarten), sondern alle Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung, die zusammen als Grundfläche bezeichnet werden. Aus diesem Grund ist die Berechnung nach DIN-Norm für die Ermittlung der Wohnfläche nicht geeignet.
Nach Wohnraummietrecht darf auch bei frei finanziertem Wohnraum nur als “Wohnfläche” ausgewiesen werden, was anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen als solcher gilt (BGH 22.04.2009 – VIII ZR 86/08).
Was sind Nutzflächen?
Zu den Nutzflächen (NF) zählen die Flächen, welche den folgenden Nutzungsgruppen dienen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzflächen. Das bedeutet, dass u.a. Flächen wie Balkone, Loggien, Keller sowie Grundflächen von Raumteilen unter 1m mit in die Wohnflächenberechnung einfließen.
Was sind technische Nutzflächen?
Zu den technischen Nutzflächen (TF) gehören die Flächen von Betriebstechnischen Anlagen, wie zum Beispiel Heizung und Wassererwärmung sowie von Stromversorgung oder Aufzugs- und Förderanlagen.
Was sind Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung?
Zu den Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung (VF) gehören beispielsweise Flure, Treppen und Hallen.
4. Wie berechne ich die Wohnfläche nach WoVIF und DIN-Norm 277?
Um Ihnen den Unterschied in den Ergebnissen einer Wohnflächenberechnung nach WoVIF und DIN-Norm 277 zu veranschaulichen, zeigen wir Ihnen exemplarisch die Berechnung der Wohnfläche eines Raumes mit Bodenmaßen von 3m x 4m mit Dachschräge.
Da bei der Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 auch Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter zu 100 Prozent berücksichtigt werden, ergibt sich mit dieser Berechnungsmethode eine Wohnfläche von 12 Quadratmetern.
Wendet man hingegen die Wohnflächenberechnung nach WoVIF an, so werden Flächen mit einer Raumhöhe von 1-2 Metern zu 50 Prozent und Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter zu 0 Prozent berücksichtigt. In unserem Beispiel ergibt sich durch die Dachschrägen eine Wohnfläche von 8,25 Quadratmetern und somit ein Unterschied zum Ergebnis nach DIN-Norm 277 von 3,75 Quadratmetern.
5. Was tun, wenn die Wohnfläche falsch vermessen wurde?
Wie Sie sehen, können die verschiedenen Berechnungsmethoden zu komplett unterschiedlichen Ergebnissen führen. Behalten Sie im Kopf, dass die Wohnflächenangaben kleiner sind, als die Nutzflächenangaben und diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. Diese Abweichungen sind besonders merklich, wenn es sich um Wohnungen mit großen Terrassen, Balkonen oder um Dachgeschosswohnungen handelt.
Stiftung Warentest warnt vor fehlerhaften Angaben im Mietvertrag
Generell können Mieter die Wohnflächenberechnung vor Einzug noch einmal selbst bzw. von einem Experten prüfen lassen, denn laut Stiftung Warentest werden bei der Wohnflächenberechnung viele Fehler begangen. So werden zum Beispiel die Flächen unter Dachschrägen unter einem Meter trotzdem zur Fläche hinzugerechnet, aber auch andere Fehler, wie beispielsweise das Benutzen der falschen Messmethode, sind keine Ausnahme. So kommt es im Schnitt zu einer Abweichung der tatsächlichen Größe von ungefähr 8 Prozent zu der im Mietvertrag angegebenen. Für viele Mieter überraschend: Die im Mietvertrag genannte Flächenangabe stellt keine zugesicherte Eigenschaft dar, dies gilt insbesondere, wenn die jeweilige Quadratmeterzahl mit einem „ca.“ davor versehen ist.
Mietminderungen sind bei Abweichungen über 10 Prozent möglich
Tatsächlich ist eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 10 Prozent gesetzlich zulässig, doch alles, was darüber hinausgeht, kann mit einer Mietminderung für den Mieter einhergehen (BGH 07.07.2004 – VIII ZR 192/03). Ist die Fläche der Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner als vom Vermieter angegeben, so können die Mietkosten um entsprechende 15 Prozent gesenkt werden. Besonders interessant: Dies gilt auch für Mietzahlungen, die bereits erbracht wurden, zumindest für solche, die in den letzten drei Kalenderjahren getätigt worden sind. Auch die Abrechnung der Nebenkosten müsste in Bezug auf die als Grundlage dienende Wohnfläche erneut überprüft werden. Ein gründliches Nachmessen kann sich unter Umständen also sehr für den Mieter lohnen.
Fazit
Um eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und einen angemessenen Verkaufs- oder Mietpreis festzulegen, muss Ihnen die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses bekannt sein. Im öffentlich geförderten Bereich ist ausschließlich eine Wohnflächenberechnung nach WoVIF gültig, im frei finanzierten Wohnungsbau darf die Berechnung hingegen nur nach DIN-Norm 277 erfolgen, wobei es sich nicht um eine Wohnfläche, sondern um die Berechnung von (technischen) Nutzflächen und Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung handelt. Die Wahl der Berechnungsmethode hat Einfluss auf das Ergebnis. Sollten Sie als Vermieter eine falsche Wohnfläche im Mietvertrag angegeben haben, so haben Ihre Mieter ab einer Abweichung von über 10 Prozent das Recht auf eine Mietminderung. Nicht nur bei der Immobilienvermietung sondern auch beim Hausverkauf und beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollten Sie darauf achten, die Wohnfläche korrekt zu erfassen, damit Sie am Ende keine finanziellen Einbußen haben.